8% obligacijų siūlyme – klausimai dėl kapitalo pagalvės ir savininko kilmės

Prieš metus už 9,5% vietos kapitalo rinkoje pasiskolinusi NT valdytoja „Summus Capital“ šįkart siūlo 8% obligacijų kuponą.
Kaip jau skelbta, viešą 30 mln. Eur apimties obligacijų siūlymą įgyvendina Estijos bendrovė „Summus Capital“.
Ji investuotojams, įskaitant Lietuvos, siūlo įsigyti neužtikrintas 4 metų trukmės obligacijas su 8% metinėmis palūkanomis, kurias žadama mokėti kas ketvirtį.
Vienos obligacijos nominali vertė – 1.000 Eur, bendrovė pasilieka teisę obligacijas išpirkti pirma laiko, mokėdama 3% premiją po pirmųjų, 2% po antrųjų ir 1% po trečiųjų emisijos metų.
Plėtra Lenkijoje „Summus Capital“ valdo 15 komercinių NT objektų Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje, ir nuo 2024 m. – Lenkijoje. Bendras portfelio plotas viršija 253.000 kv. m, bendra vertė – daugiau nei 500 mln. Eur.
Portfelio užimtumas viršija 98%.
Lietuvoje ji valdo prekybos centrą „Nordika“, verslo kompleksą „Park Town“, pramoninį pastatą, kuriame įsikūręs „BOD Group“ technologijų centras.
Pritrauktas lėšas bendrovė sieks panaudoti plėtrai į Lenkijos rinką, kurioje pernai įsigijo du objektus.
„Mūsų šuolis į Lenkiją gana greitas ir didelis – 100 mln. Eur pernai. Turime ilgalaikius tikslus, neturime tikslo parduoti pastatų po 5 ar 10 metų, jeigu manome, kad tai yra esminės lokacijos miestuose“, – vebinare investuotojams kalbėjo Evaldas Čepulis, „Summus Capital“ valdybos narys.
Investicijų siekį Lenkijos rinkoje įmonė aiškina esą atsivėrusiu galimybių langu. „Dalis pirkėjų, ypač pernai, iš Lenkijos rinkos pasitraukė. Tuomet atsivėrė daugiau galimybių kitiems žaidėjams. Lietuviai tai puikiai išnaudojo, ne viena kompanija ten ėjo ir
atliko įsigijimus. Lenkija yra daug likvidesnė rinka“, – argumentuoja E. Čepulis.
Bendrovės atstovas beda į 140%, iki 4,5 mlrd. Eur sandorių apimties, praėjusiais metais atsigavusią Lenkijos komercinio NT rinką, kai Lietuvoje aktyvumas yra susitraukęs.
„Sandorių priežastis yra padidėję pajamingumai, kapitalizacijos normos. Deja, scenarijus, kurio tikėjomės – kad Lietuvos kapitalizacijos normos kris iki Lenkijos, neišsipildė, greičiau Lenkijos priartėjo prie Lietuvos. Tai skirtingai atsiliepė mums, kaip ilgalaikiams
investuotojams. Susidarė sąlygos mums palankiau įsigyti NT. Kas tikėjosi parduoti, turės palaukti geresnių laikų arba rasti kainą, kuri tinka abiem šalims“, – veikimo sąlygas rinkoje apibūdina „Summus Capital“ valdybos narys. Įmonė yra pasirašiusi ketinimų protokolą dėl objekto įsigijimo Lenkijoje. „Pardavėjo atskleisti negalime. Kol kas tiek, kad tai yra prekybos centras. Sandorio tikimybė yra tikrai nemaža“, – sako E. Čepulis. Kol kas Lenkija sudaro mažesnią ją dalį portfelio vertės, kiek daugiau kaip 100 mln. Eur, kai Lietuvoje valdoma turto už 169,1 mln. Eur, Latvijoje – beveik 167 mln. Eur, Estijoje – 71,1 mln. Eur.
Objektų portfelis diversifikuotas tarp mažmeninės prekybos (50%), biurų (42%), pramoninių objektų (7%). „Pajamingumai Lietuvoje šiek tiek mažesni. Gal dėl to, kad ir vakansijos šiek tiek mažesnės. Žinoma, jos turi tendenciją didėti, bet matome, kad mažmeninė prekyba
jaučiasi labai gera – Vilniuje minimali vakansija jau daug metų “ –vebinare aiškino E.Čepulis. Bendrovė teigia siekianti subalansuoto portfelio tarp mažmeninės prekybos, logistikos, pramonės ir kitų pastatų. Strategijoje orientuojamasis į srautinius objektus, o ne vystymą. „Vystymu užsiimame tik labai mažomis apimtimis“, – sako valdybos narys.
Emitentei objektus įsigyjant ilgam laikui, jos obligacijų investuotojai turi būti nusiteikę, kad, suėjus terminui, išpirkimo šaltinis veikiausiai bus naujos emisijos leidimas. „Tiesmukai matematiškai vertinant, 30 mln. Eur srauto bendrovėje nebus, kad būtų galima skirti išpirkimui, atėmus palūkanas ir bankų grąžinimus. Tokiame versle nuolat leidžiamos
naujos emisijos srautinių įmonių ir refinansuojamos senos emisijos, – aiškino E. Čepulis. –Išlaikomas žemesnis nei 60% bankinis LTV leidžia susitarti su bankais ir pasididinti, jeigu reikia, išpirkti kažkokią didesnę obligacijų emisiją. Todėl mes savo strategijoje žiūrime, kokią sau galime leisti obligacijų emisiją, kad esant reikalui galbūt pasididintume bankinį finansavimą.“
Norėtųsi storesnės pagalvės
Kovenantų sąraše emitentė įsipareigoja, kad nuosavo kapitalo koeficientas nenukris žemiau nei 30%, o palūkanų padengimo koeficientas (DSCR) nebus mažesnis kaip 1,2x. Praėjusių metų pabaigoje „Summus Capital“ sumažėjęs nuo 1,4x iki 1,3x. palūkanų padengimo koeficientas buvo
Nuosavas kapitalas susitraukė nuo 42% iki 34%. Pastarasis rodiklis ir įsipareigojimas dėl jo išlaikymo investuotojams svarbus.
„Tai reiškia, kad skolos lygis didesnis ir neigiamų pervertinimų atveju obligacijų turėtojams saugumo pagalvė yra mažesnė“, – atkreipia dėmesį Kasparas Subačius, „Artea Asset Management“ fiksuoto pajamingumo investicijų grupės vadovas.
„Taip nutiko dėl Lenkijos, kur, skirtingai nei Lietuvoje, perkant turtą, negalima įskaityti PVM. Lenkijoje turi imti papildomą mezaniną arba tarpinio finansavimo paskolą. Susimoki PVM, bet valstybė jį grąžina po 3 mėnesių“, – aiškina E. Čepulis. Emitentės struktūra
Obligacijas leidžia Estijos bendrovė „Summus Capital OU“, kuri 89% kontroliuoja holdingo bendrovę Lietuvoje, valdančią keturias kiekvieno objekto SPV bendroves – „Park Town West Hill SPV“, „Patk Town East Hill SPV“, „Nordika SPV“, BOD SPV, 100% holdingo
bendrovę Latvijoje, kontroliuojančią keturias SPV įmones, dvi SPV bendroves Lenkijoje ir šešias SPV įmones Estijoje, kurių kontroliuoja po 99%. Emitentei 2024 m. tarptautinė reitingų agentūra „Scope Ratings “
reitingą su stabilia perspektyva. patvirtino BB kredito
Akcininko kilmė
Prospekte emitentė nurodo, kad grupę įkūrė Skvorcovų šeima, turinti didelę patirtį NT valdymo ir plėtros srityje.
Emitentę 100% kontroliuoja verslininkas Borisas Skvorcovas. „Aripaev“
skaičiuoja, kad verslininko turtas siekia 171 mln. Eur, jis pateko į 27-ą vietą turtingiausių Estijos asmenų sąraše.
Pastarojo kilmė kelia klausimų potencialiems investuotojams į siūlomas obligacijas. Obligacijų prospekte emitentei nenurodžius savininko pilietybės, bendrovės atstovai potencialiems investuotojams ją turėjo įvardyti per vebinarą.
Adekvačios palūkanos
Ne visi „Verslo žinių“ kalbinti dalyviai sutiko viešai įvertinti siūlomas „Summus Capital“ obligacijas. Neoficialiai jiems kliuvo pagrindinis naudos gavėjas ir užstato nebuvimas.
tokio tipo obligacijoms rinkoje nelabai paplitęs.” – argumentuoja investicijų valdytojas.
Tai bus nebe pirma „Summus Capital“ vieša ir listinguoti žadama obligacijų emisija vietos kapitalo rinkoje. Pernai vasarą NT valdytoja išleido 15 mln. Eur 3 metų trukmės obligacijų emisiją su 9,5%.
Nuo praėjusios emisijos išleidimo EURIBOR palūkanos sumažėjo apie 1,5 proc. punkto.
„Siūlomas kuponas taip pat atliepia mažėjančias palūkanų normas“,
– sako K. Subačius. 8% siūlomos palūkanos atrodo racionalios, atsižvelgiant į emitentės valdomo portfelio diversifikaciją, nuomininkų bazę ir „stabilų užimtumo lygį“, vertina Vilius Agintas, „Novus Asset Management“ fondų valdytojas.
„Net ir be papildomų užtikrinimo priemonių“, – teigia jis.
Šiandieninėje situacijoje pašnekovui siūlomi 8% atrodo „patraukliai“ tačiau V. Agintas įspėja įsivertinti, kad emisija yra 4 metų trukmės.
„Jei EURIBOR per tą laiką pakiltų, siūloma grąža gali nebeatitikti rinkos lūkesčių, kadangi obligacijos nėra užtikrintos“, – nurodo „Novus Asset Management“ fondų valdytojas.
Siūlomos palūkanos K. Subačiui „neatrodo pernelyg žemos“.
„Portfelis yra gana diversifikuotas tarp segmentų ir valstybių, neša stabilų srautą ir gana aukštą nuomos grąžą, palyginti su verte, o užimtumas siekia 98%“, – argumentuoja fiksuoto pajamingumo investicijų valdytojas.
NT emitentų įvairovė
„Summus Capital“ obligacijos tėra vienas iš daugelio NT sektoriaus žaidėjų pasiūlymų, iš kurių vietos investuotojai galėjo ir tebegali rinktis. Šio sektoriaus emitentų obligacijų dalis yra didžiausia vietinėje kapitalo rinkoje, nors pastaruoju metu ir daugėja pasiūlymų iš kitų verslo sričių.
NT sektoriaus obligacijų spektre investuotojai turėtų atsižvelgti į esminius skirtumus tarp emitentų, vertindami pasiūlymų patrauklumą ir juos lygindami. Užtikrinimo priemonių nesiūlanti „Summus Capital“ bando pasiskolinti už 8%, o „Lords LB Asset Management“ fondo bendrovė „Preses Nama Kvartals“ projektui Rygoje vargsta
bandydama pasiskolinti už 10% palūkanas su turto įkeitimu.
„Nenorėčiau lyginti su kitais vietiniais NT emitentais, siūliusiais apie 10% su pavienio objekto įkeitimu, kadangi čia rizika labiau išskaidyta, o pinigų srautai gerokai labiau prognozuojami“, – pabrėžia V. Agintas.
Lygindamas NT sektoriaus obligacijas, K. Subačius rūšiuoja emitentus į NT vystytojus ir srautinių NT objektų valdytojus.
Pirmieji pasižymi „reikšminga“ įgyvendinimo rizika – projekto kaštų, tvarkaraščio suvaldymas, nuomininkų suradimas, refinansavimas, taip pat „didele“ koncentracijos rizika. Kai skolindamasi vieno ar kelių objektų statybai.„Už tai vystytojai turi siūlyti arba didelę potencialią grąžą kaip „Everaus“, „Invego“, „Vanagas Asset Management“ , arba stiprias papildomas įkeitimo priemones kaip pirminis arba antrinis NT įkeitimas, kaip „Hermanas“, „Hero“, „Sąvaržėlė“, „Preses Nams“
– aiškina, investicijų valdytojas. Savo ruožtu srautinių NT objektų valdytojai, kurie skolinasi siekdami optimizuoti skolos struktūrą arba naujiems įsigijimams, susiduria su mažesne rizika dėl jau turimo išplėtoto ir išnuomoto turto. „Summus Capital“
atveju bendrovę lyginčiau būtent su tokiomis įmonėmis, kurios valdo
jau egzistuojantį NT portfelį, kuris yra išnuomotas ir neša piniginį srautą, tad mažesnis siūlomas pajamingumas negu vystytojų atveju yra pateisinamas “ – sako K. Subačius. ,
Tarp srautinio NT valdytojų irgi esama reikšmingų skirtumų, lemiančių riziką ir skolinimosi kainą. Kaip palyginimą pašnekovas pasitelkia nuosavo kapitalo rodiklį.
„Investuojant į didesnių NT valdytojų – 1 mlrd. Eur ir didesnis valdomas turtas – obligacijas, kur kapitalizacijos rodikliai paprastai aukštesni ir siekia apie 50%, galima tikėt